بحران خاموشی که زمینهای مازندران را میبلعد
در حالی که هر سال بخشی از اراضی حاصلخیز مازندران زیر سایه ویلاسازی و تغییر کاربری از چرخه تولید خارج میشود، بسیاری از کارشناسان معتقدند ریشه این بحران تنها در تخلفات ساختمانی نیست، بلکه در ضعف قوانین، اجرای سلیقهای مقررات و خلأهای نظارتی نهفته است. سجاد فلاحتی، وکیل دادگستری و عضو کانون وکلای دادگستری مازندران از چالشهایی میگوید که به اعتقاد او آرام و بیصدا، زمینهای کشاورزی استان را میبلعد و امنیت غذایی و محیط زیست مازندران را در معرض تهدید قرار داده است.
خبرگزاری فارس - مازندران؛ تغییر کاربری اراضی کشاورزی در مازندران طی سالهای اخیر به یکی از مهمترین چالشهای حوزه زمین و منابع طبیعی تبدیل شده است؛ موضوعی که با وجود قوانین بازدارنده، همچنان روندی نگرانکننده دارد و هر روز بخشی از اراضی حاصلخیز استان را از چرخه تولید خارج میکند.کارشناسان معتقدند افزایش ارزش اقتصادی زمین، ضعف نظارتها، پیچیدگیهای قانونی و فاصله برخی مقررات با واقعیتهای امروز جامعه، از مهمترین عوامل تشدید این پدیده به شمار میرود. در چنین شرایطی، بازنگری در قوانین و اصلاح سازوکارهای اجرایی به یکی از مطالبات جدی فعالان این حوزه تبدیل شده است.
سجاد فلاحتی، وکیل دادگستری و عضو کانون وکلای دادگستری مازندران، در گفتوگوی تفصیلی با فارس به بررسی ابعاد حقوقی تغییر کاربری اراضی کشاورزی، نقاط ضعف قوانین موجود، چالشهای اجرایی و راهکارهای برونرفت از وضعیت فعلی پرداخته است که مشروح آن را در زیر میخوانید.
قوانینی که باید تغییر کنندفارس: بسیاری از کارشناسان معتقدند قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها دیگر پاسخگوی شرایط امروز مازندران نیست شما این نقد را چقدر وارد میدانید و ریشه این ناکارآمدی را در کجا میبینید؟فلاحتی: این نقد کاملاً وارد است و ریشههای آن چندوجهی است اگر کوچکترین بررسی میدانی در استان انجام شود به وضوح مشخص خواهد شد که قوانین موجود بهویژه قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها که تصویب آن به سالها پیش بازمیگردد، دیگر توانایی پاسخگویی به واقعیتهای پیچیده امروز مازندران را ندارد. بخشی از این ایرادات به ذات قانون و خلأهای موجود در زمان تصویب آن برمیگردد اما بخش عمدهتر، ناشی از پویایی نداشتن قانون و عدم اصلاح و بهروزرسانی آن در طول سالها است.مازندران امروز با پدیدههایی چون رشد انفجاری تقاضا برای خرید زمین مهاجرت سرمایههای غیرمولد و توسعه بیرویه ویلاسازی مواجه است؛ تحولاتی که در زمان تصویب این قانون، ابعاد کنونی را نداشت. طبیعی است که قانونی با این قدمت و بضاعت نتواند به طور کامل با این حجم از چالشها و نیازهای نوظهور مقابله کند.
قوانینی که سلیقهای اعمال میشوندفارس: با وجود قوانین و ضمانت اجراهای مختلف، روند تغییر کاربری غیرمجاز همچنان شتابان ادامه دارد به نظر شما چرا این قوانین نتوانستهاند جلوی این روند را بگیرند؟ آیا مشکل صرفاً در قانون است یا اجرای آن نیز با چالشهای جدی روبروست؟فلاحتی: مشکل تنها در نص قانون خلاصه نمیشود قانون خوب هنگامی که با اجرای سلیقهای و ناکارآمد همراه شود به همان اندازه بیاثر است.در هر دو حوزه هم بخش اداری و هم برخی رویههای قضایی با مشکلاتی روبرو هستیم گاهی محدودیتهای قانونی آنقدر خشک و انعطافناپذیر هستند که با واقعیتهای اجتماعی و نیازهای اولیهی مردم همخوانی ندارند این عدم تطابق مردم را به سمت دور زدن قانون سوق میدهد؛ امری که وقتی به یک رویه تبدیل شود خود به مانعی برای اجرای صحیح قانون تبدیل میشود. فرض کنید ساخت یک واحد مسکونی کوچک برای رفع نیاز یک خانواده کشاورز در گوشهای از باغ پنج هکتاریاش باید با همان شدت و قاطعیت مورد برخورد قرار گیرد که یک پروژه عظیم ویلاسازی چند صد واحدی. اینجاست که ظرافتهای قانونی و اجتماعی نادیده گرفته میشود و حتی برخی قضات نیز احساس میکنند، قانون ابزار لازم برای قضاوت عادلانه و متناسب با شرایط را در اختیارشان قرار نمیدهد، این وضعیت علاوه بر ناامیدی به احساس تبعیض دامن میزند.
قوانین باید با توجه به شرایط منطقه مصوب شوندفارس: حال که صحبت از برخورد شد به نظر شما مجازاتهای فعلی برای متخلفان تا چه حد بازدارندگی دارند؟ آیا شدت مجازات عامل اصلی است یا قطعیت اجرا؟فلاحتی: به باور من قطعیت اجرای قانون بسیار مهمتر از شدت آن است؛ در رویکردهای حقوقی مدرن دو مدل اصلی برای بازدارندگی وجود دارد، یکی مجازاتهای بسیار سنگین برای ایجاد رعب و وحشت و دیگری تعیین مجازاتهای متناسب همراه با اطمینان از اجرای قاطع و بدون تبعیض آن، در مورد تمام متخلفان در بحث تغییر کاربری اراضی مهمترین عامل بازدارنده این است که فرد متخلف بداند قانون بدون هیچگونه ملاحظه یا جانبداری، درباره او اجرا خواهد شد.وقتی این اطمینان وجود داشته باشد، کمتر کسی سرمایه خود را در مسیری پرریسک و غیرقانونی به خطر میاندازد، ما نیازمند رویکردی هستیم که در آن اجرای قانون نه یک استثنا بلکه یک قاعده باشد.فارس: با توجه به تنوع جغرافیایی و فرهنگی ایران آیا شرایط خاص مازندران ایجابکننده نوعی قانونگذاری متفاوت یا رویکردی متمایز نیست؟فلاحتی: کاملاً درست است، ایران سرزمینی با تنوع زیستی، فرهنگی و اقتصادی بیبدیل است مازندران بهدلیل موقعیت جغرافیایی ویژه، تراکم جمعیتی بالا، کیفیت ممتاز اراضی کشاورزی، جذابیتهای گردشگری و سرمایهگذاری و در نتیجه حجم بسیار بالای تقاضا برای خرید زمین با استانهای دیگر تفاوتهای ماهوی دارد. نادیده گرفتن این تفاوتهای منطقهای در سیاستگذاریهای کلان میتواند به بحرانهای بزرگتری در آینده منجر شود.کاهش امنیت غذایی، تشدید بحران آب، تخریب بیرویه محیط زیست و بروز آسیبهای جدی اجتماعی تنها بخشی از پیامدهای احتمالی این رویکرد یکساننگرانه است.
غلبه سلیقههای شخصی و اعمال نظرهای غیرکارشناسی هستیم
فارس: به نظر شما عملکرد کمیسیونهای تغییر کاربری، که نقش مهمی در صدور مجوزها دارند چگونه ارزیابی میشود؟ آیا این کمیسیونها توانستهاند به جایگاه واقعی خود یعنی کانون دانش و تخصص، دست یابند؟فلاحتی: متأسفانه در بسیاری از موارد مفهوم واقعی تصمیمگیری کمیسیونی آنطور که باید، درک و اجرا نشده است این کمیسیونها باید محل تجمع دانش، تخصص و بررسی کارشناسانه پروندهها باشند اما در برخی از آنها شاهد غلبه سلیقههای شخصی و اعمال نظرهای غیرکارشناسی هستیم.این رویه به نوبه خود باعث ابهام و سردرگمی در میان مردم میشود؛ برخی نمیدانند چه اقدامی مجاز و چه اقدامی غیرمجاز است و در نهایت ممکن است برای یک عمل مشابه با برخوردهای متفاوت و متناقضی مواجه شوند اینجاست که حس نابرابری و بیعدالتی در جامعه تشدید میشود.
تأخیرهای که اثربخشی حکم را کم میکندفارس: درنهایت چه سازوکار نظارتی مؤثری برای کنترل و هدایت تصمیمات این کمیسیونها و اطمینان از اجرای صحیح قانون وجود دارد؟فلاحتی: مهمترین مرجع نظارتی بر تصمیمات اداری ازجمله کمیسیونهای تغییر کاربری، دیوان عدالت اداری است.این نهاد قضایی مسئولیت بررسی انطباق مصوبات و تصمیمات اداری با قوانین را بر عهده دارد، اما نکته حائز اهمیت این است که رسیدگیها در دیوان عدالت اداری، گاهی با تأخیرهای قابل توجهی مواجه میشود.این تأخیر اثربخشی نظارت را کاهش میدهد و ممکن است فرصتهای طلایی برای جلوگیری از تخلفات را از بین ببرد، بنابراین علاوه بر تقویت نقش نظارتی دیوان تسریع در روند رسیدگیها نیز امری ضروری است تا بتوانیم از اجرای واقعی و قاطع قانون اطمینان حاصل کنیم و از سرمایه گرانبهای اراضی کشاورزی مازندران محافظت کنیم.
سوداگران فرار میکنند کشاورزان گرفتار میشوند
فارس: آیا قانون فعلی میان کشاورزان واقعی و سوداگران زمین تفاوت قائل شده است؟فلاحتی: به نظر من خیر، در مواردی مشاهده میکنیم یک کشاورز برای ساخت یک بنای ساده در زمین خود با مشکلات قضایی روبهرو میشود اما برخی سوداگران حرفهای با استفاده از خلأهای قانونی از مسوولیت فرار میکنند این مسئله علاوه بر ایجاد نارضایتی، احساس بیعدالتی را نیز در جامعه گسترش میدهد.دیوان عدالت اداری؛ از نظارت تا اصلاح رویههااگر دیوان عدالت اداری تقویت شود و بتواند با سرعت و دقت بیشتری به پروندهها رسیدگی کند نقش مهمی در اصلاح رویهها و جلوگیری از تصمیمات سلیقهای خواهد داشت. نظارت مؤثر زمانی معنا پیدا میکند که رسیدگیها نهتنها دقیق، بلکه بهموقع باشند؛ چراکه تأخیر در تصمیم قضایی گاه عملاً اثر نظارت را از بین میبرد.
تعادل میان حق مالکیت و حفظ اراضی کشاورزی
فارس: تعارض میان حقوق مالکانه اشخاص و ضرورت حفظ امنیت غذایی کشور چگونه باید حل شود؟فلاحتی: راهحل در ایجاد تعادل است نه میتوان مالک را به طور کامل از حقوق خود محروم کرد و نه میتوان اجازه داد اراضی ارزشمند کشاورزی بدون ضابطه از بین بروند. بهترین راهکار این است که ضمن حفظ منافع عمومی، حقوق مالکانه افراد نیز به رسمیت شناخته شود و ضوابطی شفاف و عادلانه برای همه تعیین شود.شفافیت در ضوابط از بسیاری تنشها میکاهد؛ زیرا هرجا مرزها مبهم باشند هم زمینه تخلف بیشتر میشود و هم احساس تبعیض در جامعه بالا میگیرد.
نقش مشاوران املاک در بازار تغییر کاربری
فارس: نقش مشاوران املاک در این حوزه چیست؟فلاحتی: بازار زمین در مازندران بسیار پررونق است و نمیتوان نقش واسطهها را نادیده گرفت. اصلاح قوانین مرتبط با مشاوران املاک و برخورد با معاملات غیرقانونی میتواند بخشی از مشکل را حل کند اما شرط اصلی همچنان اجرای دقیق، شفاف و بدون تبعیض قانون است. واسطهگری در بازار زمین اگر از چارچوب حقوقی و نظارتی خارج شود میتواند به یکی از محرکهای اصلی تغییر کاربریهای غیرمجاز تبدیل شود از همین رو تنظیمگری این بخش بخشی جداییناپذیر از سیاستگذاری زمین در استان است.
چرا هنوز سامانه جامع اراضی نداریم؟
فارس: چرا هنوز بانک جامع و برخط تغییر کاربری اراضی در کشور ایجاد نشده است؟فلاحتی: این موضوع بیش از آنکه فنی باشد به سیاستگذاری و مدیریت بازمیگردد، بدون سامانههای هوشمند و نظارت لحظهای کنترل تغییر کاربریها بسیار دشوار است امروز بسیاری از کشورها از فناوری برای پایش اراضی استفاده میکنند و ما نیز ناگزیر از حرکت در همین مسیر هستیم.فقدان یک سامانه جامع و برخط یعنی تصمیمگیریها همچنان بر پایه اطلاعات ناقص، پراکنده و بعضاً دیرهنگام انجام شود وضعیتی که نظارت را فرسایشی و پیشگیری را دشوار میکند.
بومگردی؛ فرصتی برای نگهداشت زمین
فارس: آیا توسعه گردشگری روستایی نیازمند بازتعریف مصادیق تغییر کاربری مجاز است؟فلاحتی: قطعاً در سالهای گذشته برخی سوءاستفادهها تحت عنوان بومگردی رخ داد و همین موضوع موجب سختگیریهای گسترده شد در حالی که اگر بومگردی به درستی مدیریت شود میتواند موجب افزایش درآمد روستاییان و کاهش انگیزه فروش زمینهای کشاورزی شود.بومگردی اگر در مسیر درست تعریف شود نه تهدید بلکه ابزار توسعه روستا است؛ ابزاری که هم به اقتصاد محلی کمک میکند و هم از مهاجرت و فروش زمین میکاهد.
توسعه روستاها؛ راهکاری برای حفظ زمینهای کشاورزی
فارس: چگونه میتوان میان توسعه اقتصادی روستاها و حفظ اراضی کشاورزی تعادل برقرار کرد؟فلاحتی: هرچه روستاها توسعهیافتهتر باشند مهاجرت کمتر میشود و انگیزه فروش زمین نیز کاهش پیدا میکند توسعه روستاها باید مبتنی بر مطالعه، برنامهریزی و نگاه بلندمدت باشد.توسعه روستا نباید به معنی ساختوساز بیقاعده باشد؛ بلکه باید در قالب ارتقای زیرساختها تقویت اقتصاد محلی، خدمات عمومی و ایجاد فرصتهای ماندگاری تعریف شود.
زمان یک بازنگری اساسی فرا رسیده است
فارس: مهمترین اصلاحات قانونی مورد نیاز چیست؟فلاحتی: نخست باید نگاه و سیاست کلی کشور نسبت به حوزه اراضی و املاک اصلاح شود. مسئله تغییر کاربری را نمیتوان جدا از اقتصاد، کشاورزی، محیط زیست و مسائل اجتماعی بررسی کرد. در مرحله بعدی باید مصادیق تغییر کاربری بهروز و شفاف تعریف شوند نظارتها تقویت شود، رسیدگیها سرعت بیشتری پیدا کند و برخی خلأهای قانونی از جمله موضوع مرور زمان مورد بازنگری قرار گیرد.اصلاحات باید از سطح نگاه کلان آغاز شود و تا جزئیترین مصادیق اجرایی ادامه پیدا کند؛ وگرنه هر اصلاحی مقطعی و کماثر خواهد بود.
قانون ویژه برای شمال کشور؛ یک ضرورت؟
فارس: سؤال پایانی آیا زمان تدوین قانون ویژه حفاظت از اراضی کشاورزی استانهای شمالی فرا نرسیده است؟فلاحتی: به اعتقاد من شرایط ویژه استانهای شمالی بهویژه مازندران نیازمند سیاستگذاری متفاوت است. حجم تقاضا برای خرید زمین گسترش ویلاسازی و فشار بر منابع طبیعی در این استانها قابل مقایسه با بسیاری از مناطق کشور نیست البته هرگونه تصمیم باید مبتنی بر مطالعات کارشناسی باشد بیعملی خطرناک است اما تصمیمات شتابزده و ممنوعیتهای ناگهانی نیز میتواند هم موثر نخواهد بود.
به گزارش فارس، جمعی از مخاطبان خبرگزاری فارس در سامانه فارسمن با ثبت سوژهای با عنوان «نجات زمینهای کشاورزی مازندران» خواستار پیگیری وضعیت این مهم شدند.
12:51 - 21 ژوئن 2026
