فارس من| سقف اجارهبها؛ قانونی که رعایت نمیشود
در آستانه فصل جابهجایی، مستأجران از بیاثر بودن سقفهای جدید اجاره گلایه دارند؛ سیاستی که قرار بود ترمز افزایش قیمتها باشد اما به گفته کارشناسان، بدون نظارت مؤثر، حمایت از مستأجران و افزایش عرضه مسکن، نمیتواند التهاب بازار را مهار کند.
فارس من - در روزهایی که هنوز تابستان نرسیده، نگرانی اجارهخانه زودتر از گرما به دل مستأجران افتاده؛ خانوادههایی که هر سال با امید و اضطراب به فصل جابهجایی نزدیک میشوند و امسال، با وجود سقفگذاریهای تازه، میگویند فشار اجاره چنان بالا رفته که دیگر وعدهها هم چنان که باید آرام نمیدهد. در حالی که گلایهها از «بیاثر بودن سقفها» آرامآرام بلندتر میشود، کارشناسان معتقدند کنترل دستوری اجاره تنها زمانی معنا پیدا میکند که با نظارت واقعی و سیاستهای حمایتی همراه شود؛ وگرنه التهاب بازار مسکن، فراتر از یک مصوبه باقی میماند. افزایش هزینه مسکن و مطالبه اجاره بها، برای بسیاری از خانوارها به یکی از جدیترین چالشهای معیشتی تبدیل شده آن هم در شرایطی که رشد درآمدها همپای تورم نبوده و هر موج جدید افزایش اجاره میتواند بخش بزرگی از بودجه خانوار را تحت فشار قرار دهد. همین مسئله باعث شده در ماههای اخیر، درخواست برای کنترل اجارهبها به یکی از مطالبات مهم مستاجران و پویشهای فارس من تبدیل شود. در چنین فضایی، دولت بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، با ابلاغ سقف افزایش اجاره را برای سال ۱۴۰۵ در تهران ۲۷ درصد و در سایر شهرها ۲۳ درصد تعیین کرده است. در همین راستا، کارشناسان هشدار میدهند که بدون نظارت مؤثر و افزایش واقعی عرضه، سقفگذاری تنها میتواند التهاب را پنهان کند، نه مهار. این شکاف میان سیاست اعلامی و واقعیت بازار حالا به یکی از جدیترین چالشهای معیشتی خانوارها تبدیل شده است.اما پرسش مهم اینجاست: آیا این سقفها واقعا سقف هستند یا تنها خطی روی کاغذ؟
گلایههایی که هر سال تکرار میشود
در گفتوگو با مستاجران، یک جمله بارها تکرار میشود: سقفگذاری هست، اما کسی به آن پایبند نیست. در یک بنگاه املاک در جنوب تهران، مردی میانسال که پوشه قرارداد سال قبل را در دست گرفته، زیر لب غر میزند: «سال پیش همین موقع ۸ میلیون میدادم، حالا میگه ۱۴ میلیون. میگم سقفگذاری هست، میگه برو هر جا دوست داری شکایت کن. اگر بخواهم شکایت کنم باید وقت، انرژی و پول داشته باشم که آن را هم ندارم. دیگری از کرج می گوید: کارگر یک کارگاه تولیدی هستم و افزایش اجاره برایم یعنی حذف بخشی از اقلام ضروری در سفره و کار اضافه در شیفت شب.این روایت ها، مثل دهها روایت دیگر، نشان میدهد که فشار معیشتی تنها یک عدد در گزارشها نیست؛ بلکه زندگی واقعی آدم، در بازاری است که بهجای تبعیت از قانون، با تورم و انتظارات تورمی حرکت میکند و اعتبار سیاستگذار در ذهن مردم به مرور بیش از پیش فرسوده میشود؛ و این فرسایش، از خود تورم هم خطرناکتر است، چرا که به بیاعتمادی ساختاری منجر میشود.
کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند سقفگذاری در شرایط بحرانی از نظر اجتماعی قابل دفاع است، اما تنها زمانی اثر دارد که با مجموعهای از سیاستهای مکمل چون نظارت میدانی، شفافیت در قراردادها، سهولت در روند شکایت؛ و همخوانی میان نرخ مصوب و نرخ واقعی بازار همراه شود.داوود بیگینژاد، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز هشدار میدهد که سقفگذاری بدون توجه به واقعیتهای بازار، میتواند سرمایه را از بخش اجاره خارج کند و عرضه را کاهش دهد. وی میگوید: وقتی هزینهها بالا میرود اما سقف اجاره محدود میشود، برخی موجران ترجیح میدهند ملک را خالی نگه دارند یا بفروشند. این یعنی کاهش عرضه و در نتیجه افزایش بیشتر قیمتها.فردین یزدانی، کارشناس اقتصاد مسکن هم میگوید: عددگذاری در بازار مسکن جواب نمیدهد و قابلیت اجرا ندارد. اجارهبها همیشه بر اساس تورم حرکت کرده و تعیین سقف، چیز جدیدی برای بازار نیست. وی تأکید میکند که قیمتگذاری دستوری برای کالایی ناهمگن مثل مسکن، عملاً غیرممکن است.همانطور که پژوهشی در Journal of Economic History نشان میدهد که در دوران جنگ جهانی دوم، دولت آمریکا حدود ۸۰ درصد از واحدهای اجارهای را تحت کنترل قرار داد، تجربه جهانی میگوید: کنترل اجاره بدون افزایش عرضه، پایدار نیست. از آمریکا در جنگ جهانی دوم تا آلمان و فرانسه امروز، همه تجربهها یک پیام مشترک دارند: کنترل اجاره باید همراه با افزایش عرضه مسکن استیجاری، حمایت مالی از مستاجران و مشوقهای مالیاتی برای موجران باشد.
سقفی که باید ستون هم داشته باشد
با مرور روایتهای مردمی، نظر کارشناسان، دادههای رسمی و تجربههای جهانی، یک نکته روشن میشود: سقفگذاری اجاره نه بیفایده است و نه کافی. این سیاست در کوتاهمدت میتواند مانند یک ترمز اضطراری عمل کند و جلوی جهشهای ناگهانی را بگیرد؛ اما در بلندمدت، اگر ستونهای حمایتی کنار آن قرار نگیرد، به سرعت کارایی خود را از دست میدهد.در یک جمله، نظر مشترک بیشتر اقتصاددانان این است که: سقفگذاری میتواند سرعت افزایش اجاره را کم کند، اما نمیتواند ریشههای التهاب بازار را درمان کند. برای اثرگذاری واقعی، باید همزمان تورم مهار شود، عرضه مسکن استیجاری افزایش یابد، نظارت واقعی و قابل اجرا باشد، و مشوقهای مالیاتی برای موجران تعریف شود در غیر این صورت، بازار اجاره با مصوبه آرام نمیگیرد. از این روی، برای حل پایدار بحران مسکن، باید به سمت اصلاحات ساختاری، افزایش عرضه و شفافیت بازار حرکت کرد. در غیر این صورت، همانطور که بسیاری از مستأجران میگویند، این سقفها، سقف نیستند؛ سایهای کوتاهاند که زود کنار میرود.
10:23 - 15 خرداد 1405
0 بازدید
