گروه جامعه خبرگزاری فارس: در بخش نخست میزگرد بررسی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در خصوص نکات مثبت و منفی این طرح گفته شد. این طرح برای ساماندهی اسناد از طریق قد علم کردن اسناد رسمی در مقابل اسناد عادی (قولنامه و...) تدوین شده است.
بخش عمده ای از پرونده‌های تشکیل شده در قوه قضائیه در خصوص جرائم و طرح دعوا از سوی مردم در حوزه معاملات اموال غیرمنقول است، این طرح به دنبال ساماندهی این معاملات است تا آرامش روانی را به بخش عمده‌ای از جامعه بازگرداند و بار زیادی را از دوش قوه قضائیه بردارد.
بیشتر بخوانید:
طرحی که مالک هر سانتی‌متر کشور را مشخص می کند
با ثبت رسمی معاملات، امکان فروش مال غیر، فروش یک ملک به چندین نفر، جعل سند، پولشویی و جرائمی از این قبیل از بین خواهد رفت؛ اما افراد سودجو و همچنین کسانی که به دنبال فرار مالیاتی هستند و نمی خواهند بدهی های خود را بپردازند، از ثبت رسمی اسناد امتناع می کنند.
در برخی مواقع نیز زیرساخت های لازم برای ثبت رسمی وجود دارد، تمام این عوامل دست در دست هم داده و اکنون بخش قابل توجهی از زمین های زراعی، کشاورزی، املاک در حاشیه شهر و... فاقد سند رسمی هستند، زمانی که یک زمین سند رسمی ندارد، چگونه می توان معامله بر روی آن زمین را ثبت رسمی کرد؟
در ادامه به بیان و برسی ابهامات و نکات مربوط به طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در میزگردی با حضور محمدمهدی توکلی، استاد و پژوهشگر حقوق، محمدمسعود یوسفی، وکیل پایه یک دادگستری و مهدی باقری نماینده مجلس شورای می پردازیم.
آیا ابطال یکباره اسناد عادی (قولنامه) راهکار مناسبی برای اعتباردهی به اسناد رسمی است؟
باقری: ابطال یکباره اسناد عادی راهکار مناسبی نیست، مردم از حاکمیت انتظار «حمایت از مالکیت‌شان» را دارند، که این حمایت، امنیت اقتصادی را به دنبال دارد. اما اسناد عادی، اعتبار اسناد رسمی را به خطر می اندازد. فرض کنید یک معامله صورت گرفته، طرفین معامله از حاکمیت انتظار دارند که از این معامله حمایت و پشتیبانی کند، و این یک انتظار به حق است، اما در حال حاضر اسناد رسمی از سوی اسناد عادی در معرض تهدید است. از همین رو حاکمیت اعلام می‌کند که هر کسی که این حمایت را می خواهد باید سند رسمی برای املاک خود بگیرد، در چنین شرایطی هیچ مشکلی در حمایت از مالکیت فرد (با استفاده از اسناد رسمی) پیش نخواهد آمد.
در طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اثبات معامله مطرح است نه اسناد عادی. این طرح در نظر دارد با راه اندازی یک سامانه با عنوان سامانه الکتروینک ثبت اسناد، تمامی معاملات با شهادت حکومت انجام شود و در این صورت حاکمیت از اسناد مردم پشتیبانی خواهد کرد. همچنین معاملات املاک فاقد سند رسمی نیز باید در این سامانه به ثبت برسد تا حکومت در انعقاد بیع و یا معامله شهادت بدهد.
به طور مثال ملکی که مشکل ماده 100 دارد و یا زمینی در یک روستا که فاقد سند رسمی است، معاملات این املاک نیز باید در سامانه این طرح به ثبت برسد تا حکومت بر انجام این معامله شهادت بدهد و از آن حمایت کند.
برای کاهش پرونده‌های قضائی در نظر داریم تمامی معاملات ثبت شود، در این صورت قضاوت در خصوص معاملات نیز تسهیل می‌شود. همچنین مشکلاتی همچون پولشویی با ثبت معاملات در سامانه پیش بینی شده در این طرح برطرف خواهد شد.
در یک کلام ما به دنبال ثبت معاملات مربوط به اموال غیرمنتقول هستیم؛ در این صورت است که حکومت می تواند به خوبی از این معاملات حمایت کند. این امر به صورت تدریجی انجام خواهد پذیرفت.
براساس ماده 10 طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنتقول، برای ثبت ادعای مالکیت اموال غیرمنتقول فاقد سند رسمی مهلت دو ساله‌ای در نظر گرفته شده، اگر افراد کلاهبردار از عدم آگاهی مردم نسبت به این موضوع سوءاستفاده کنند و یا افراد نتوانند در زمان مقرر نسبت به ثبت ادعا اقدام کنند، در این خصوص چه راهکاری پیش بینی شده است؟
توکلی: باید در خصوص سازوکار اعتراض به ثبت ادعا در این طرح تدبیر شود. در برخی از قوانین ثبتی سازوکار اعتراض وجود دارد.
همچنین ساز و کار ثبت ادعا نباید قانون را از اثر ساقط کند و بدون هیچگونه تقید زمانی باشد و همواره بتوان نسبت به ادعاهای ثبت شده، اعتراض کرد. و همانند ماده 146 و 147 سابق، شاهد این موضوع نباشیم که شخص سندی را گرفته اما بدون هیچگونه محدودیت زمانی مکان اعتراض به این سند وجود داشت.
در ساز و کار اعتراض به ثبت ادعای مالکیت می توان مهلت زمان بیشتری برای ثبت ادعا در نظر گرفت و یا اطلاع رسانی و پیام رسانی عمومی شکل بگیرد و این اطلاع رسانی بر اساس شرایط هر منطقه انجام شود و به طریقی اطلاع اهالی آن منطقه در خصوص ادعای ثبت شده محرض شود.
اگر این سازوکارها در متن قانون نیز پیش بینی نشده می توان در آیین نامه های اجرایی آن درج شود. در این سازوکارها باید در نظر گرفته شود که اگر ثبت ادعایی صورت گرفت، این ثبت ادعا به افراد محلی آن منطقه اطلاع رسانی شود.
باقری: منشا ابتدایی اقدامات در کمیسیون حقوقی و قضائی مجلس شورای اسلامی، هم‌اندیشی با قضات، حقوق دانان، وکلا و اساتید دانشگاهی است. از همین رو تمامی چالش‌های موجود منجر به تدوین مفاد و ماده های این طرح شده است.
چالش ثبت ادعای کذب در این قانون پیش بینی شده است و جزئیات آن در آیین نامه های اجرایی این قانون تدوین خواهد شد. این نکته را نیز باید در نظر داشت که ثبت ادعا، اثبات مالکیت نمی‌کند.
به طور مثال اگر کسی ثبت ادعا کرده باشد و صاحب اصلی زمین متوجه این موضوع شود، طرح دعوا می شود و هر دو در دادگاه حاضر می شوند و در خصوص آن زمین تصمیم گیری می‌شود.
ثبت ادعای کذب قابلیت امکان پیگرد حقوقی و کیفری به عنوان شروع به جرم را نیز دارد.
در حوزه اطلاع رسانی به ویژه در مناطق دور دست درخصوص ثبت ادعای مالکیت با چالش‌هایی مواجه هستیم و ممکن است مهلت دو ساله برای ثبت ادعا کافی نباشد و افراد سودجو چنین فرصتی را شناسایی کنند، این موضوع باید در آیین نامه های اجرایی لحاظ شود. مشکلات حقوقی در این خصوص را اشراف داریم که هنوز برطرف نشده است.
بر اساس آمار منتشر شده حدود 90 درصد اراضی کشاورزی طبق «قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی» امکان اخذ سند رسمی را ندارند. این طرح چه تدبیری برای این گروه اندیشیده است؟
یوسفی: بحث به ثبت رسیدن معامله با صدور سند متفاوت است، در این طرح به دنبال این موضوع هستیم که اگر هر معامله ای صورت می گیرد (ولو عقد باطل) باید مشخص باشد.
یکی از مشاغل، اجاره سند برای توثیق است، یک فرد سند برای آزادی زندانیان اجاره می داد، این فرد با استفاده از قراردادهایی با شروط تحمیلی، بیش از 400 نفر را راهی زندان کرده بود.
به طور مثال اخیرا سران سه قوه کشور اعلام کردند که اجاره بها بیش از 25 درصد افزایش پیدا نکند، اما به علت اینکه معاملات روشن و شفاف نیست، افراد بر اساس دل بخواه خود عمل می‌کنند!
همچنین در اخذ مالیات بر خانه‌های خالی نیز بر اساس آماری که از سوی سازمان اموز مالیاتی منتشر شد، سال گذشته کمتر از 30 میلیون تومان از کل املاک ایران مالیات خانه های خالی اخذ شده زیرا اساسا معاملات شفاف نیست.
در حوزه اراضی کشاورزی نیز ما با چنین وضعیتی مواجه هستیم، در این حوزه نیز قانون به طرق تاسف باری دور زده می شود. به طور مثال یک فرد به صورت غیرقانونی، کاربری زمین را تغییر می‌دهد، فرد دیگری (با تبانی و یا بدون تبانی) از او شکایت می کند، این فرد به دادسرا می رود و حکم برائت می‌گیرد. این حکم برائت هم مجوز تغییرکاربری است و هم حدود مالکیت فرد مشخص می‌شود!
یکی از ابتکارات قانون این است که قضات آراء خود را در خصوص اموال غیرمنقول به صورت برخط بر روی سامانه این طرح ثبت کنند، این موضوع منجر می شود که ما از عملکرد جزیره‌ای امروز فاصله بگیریم و در نهایت به یک بانک اطلاعاتی جامع دست پیدا کنیم.
در حوزه زمین‌های زراعی بخش‌های مختلفی از جمله منابع طبیعی، زمین شهری، جهاد، وزارت نیرو و... با مقررات جزیره‌ای اقداماتی را انجام داده‌اند که در نهایت این تورم مقرراتی به جای اینکه حقوق مردم را تثبیت کند، فاصله موجود بین این جزایر، مسیر را برای افراد سودجو باز کرده است، در حالی که اگر این جزایر و مقررات یکپارچه شوند دیگر شاهد جولان افراد سودجو نخواهیم بود. نکاتی که در این طرح عنوان شده به دنبال این موضوع است و از اهمیت زیادی برخودار است.
باقری: امیدوارم ثبت معامله به یک فرهنگ عمومی در کشورمان تبدیل شود. بزرگترین آیه قرآن نیز بر ثبت معاملات تاکید دارد. امیدواریم روزی حاکمیت این امکان را فراهم کند که افراد بتوانند معاملات خود را با استفاده از تلفن همراه خود ثبت کنند.
قانون، فرهنگ‌سازی می‌کند، قانون خوب، منجر به فرهنگ خوب و قانون بد سازنده فرهنگ بد است. امروز سودجویان برای حفظ منافع خود در تغییرکاربری زمین‌های کشاورزی و زراعی از قانون‌مند کردن این حوزه جلوگیری می‌کنند و این خطری برای آیندگان، محیط زیست و امنیت غذایی و... ماست.
ما در این مهلت دو ساله به دنبال کوتاه کردن دست افراد سودجو هستیم تا در این مهلت کوتاه افراد برای ثبت معاملات خود اقدام کنند.
این موضوع غیرمنطقی است که فرد دارای زمین کشاورزی انتظار اختصاص وام و تسهیلات از سوی حاکمیت دارد اما توانایی ثبت معاملات خود به صورت رسمی را ندارد! از همین رو در آیین نامه اجرایی این طرح باید نسبت به افرادی که توانمندی ثبت مالکیت دارند اما کوتاهی می‌کنند، تصمیمات لازم گرفته شود و با آن‌ها برخورد شدیدی صورت بگیرد.
در ماده سه این طرح، بحث پیش نویس قرارداد مطرح شده است، این پیش نویس قرار داد به چه معناست؟
یوسفی: یکی از نکات ابهام مطرح شده از سوی شورای نگهبان «ماهیت پیش نویس» است. باید محدوده و جایگاه پیش نویس مشخص باشد. به بیانی دیگر نباید اقدامی کنیم که از چاله قولنامه دربیایم و به چاه پیش نویس بیافتیم.
در پیش نویس دو موضوع استنادپذیری و ماهیت حقوقی آن مهم است، ماهیت حقوقی پیش نویس بدین معنا است که آیا ایجاد مالکیت می‌کند یا خیر. پیش نویس، عقد نامعین ابداعی مقنن در این حوزه است.
در ماده 1305 ماده قانون مدنی «نامزدی» عقد نکاح نیست، اثر زوجیت و محرمیت ایجاد نمی‌کند اما عقد نامعین محسوب می‌شود و آثار تعهدی خاص خود را دارد. برخی افراد با عقد نامعین آشنا نیستند و در مواجهه با آن در خصوص این طرح می گویند، بیع هست یا خیر!
باقری: پیش نویس در فضای حقوقی مفهومی ندارد، به طور مثال فردی برای ثبت نام آزمون کنکور اقدام می‌کند، هنوز اطلاعات خود را تائیده نهایی نکرده است، اما آن اطلاعات موجود در پیش نویس نیت و هدف فرد که شرکت در آزمون است را مشخص می‌کند.
نمی توان حقیقت و وجود مشاورین املاک را در جامعه انکار کنیم. این فراد کمک به سزایی در شکل گیری معاملات می‌کنند.
توکلی: پیدا کردن طرف‌های معامله کار کوچکی نیست.
باقری: نمی توان تمامی دسترسی‌های سامانه را در اختیار صاحبان دفاتر اسناد و یا مشاورین املاک و... قرار داد زیرا این دسترسی تمام و کمال مشکل ساز خواهد بود، از همین رو در نظر گرفتیم مشاورین املاک، معاملات را در قسمت پیش نویس سامانه ثبت الکترونیک معاملات بارگزاری کنند و برای امضا به دفاتر اسناد مراجعه شود.
در آیین نامه‌های اجرایی باید تمامی این موارد به درستی تشریح شود.
توکلی: در صورت اجرای قانون الزام ثبت رسمی معاملات غیرمنقول به صورت گام به گام بخش قابل توجهی از پرونده های حقوقی در قوه قضائیه کم می‌شود، ممکن است در سال های ابتدایی به علت عدم آشنایی مردم با این قانون پرونده هایی در این رابطه تشکیل شود، اما باری بر دوش قوه قضائیه اضافه نخواهد کرد، چرا که همزمان از شکل گیری پرونده‌های جدید جلوگیری می کند.
پایان پیام/
