سیاست توسعه مسکن، مهمترین محرک و زمینه ساز پیشرفت اقتصادی و اجتماعی

حوزه سیاسی خبرگزاری فارس، یادداشت- علی شماعی استاد دانشگاه خوارزمی: دولت سیزدهم با توجه به چالش­ های متعدد اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی و سیاسی باید مدیریت زمین و مسکن را در قالب برنامه ریزی­ شهری و روستایی به عنوان محل زندگی و کار به عنوان اولین و بنیادی ترین نیاز مردم در اولویت کاری خود قراردهد. سیاست مسکن و محل کار مناسب، اساسی ترین نیاز و بستر ساز آرامش جسمی و روانی، امنیت، توسعه و پیشرفت، تعامل اجتماعی و فرهنگی و تمدن ساز در هر جامعه است. مسکن خوب و محله پایدار و زیست پذیر زمینه های خودشکوفایی، تشکیل خانواده، استقلال و پایگاه اجتماعی، شخصیت و ارتقاء فرهنگ و تمدن ساز است.

اگر چهار رکن تمدن را، "ساختار اقتصادی"، "سازمان سیاسی"، "سنن اخلاقی"، "بسط فرهنگ و هنر" بپذیریم؛ تمام اینها در مسکن و محل کار مناسب و عادلانه شکل می گیرد، و عناصر تمدن اسلامی و سایر تمدنها هم "شناخت عمیق"، "عدالت"  "صبر" و "استقامت"، بپذیریم، شهر یا مدینه حاصل تمام این تلاش ها و حکمرانی هاست که این عناصر و شاخص ها تمدن را متبلور می سازد.

توجه به محیط مسکونی و کار و ساختار محله زندگی و معیشت مناسب و پایدار، بستر ساز آموزش و ارتقاء فرهنگ وهنر و در نهایت تولید خوب و با کیفیت و سلامت جسمی و روانی انسان و کاهش عوامل استرس زا، افزایش ایمنی و امنیت و پیشگیری از مخاطرات محیطی می شود. همگی این فرایندها با یکدیگر روابط متقابل دارند و از طریق کارکرد های حکمرانی خوب و تمدن سازی دولت و حاکمیت محقق می شود. بنابر این مسکن و کار و اشتغال به یکدیگر وابسته و مکمل هم باید حتی المقدور با رعایت پروتکل های زیست محیطی در کنار هم و آسایش بخش و آرامش دهنده باشند.

مسائل، چالش ها و ضرورتهای توجه به مدیریت زمین و مسکن در چند دهه اخیر در کشورمان  افزایش یافته است. سوالی که برای همه مطرح است چرا مسولان، دلالان زمین و املاک، زمین خواران، رانت خواران و دستگاههای دولتی...این همه زمین و مسکن خوب و مجلل در اختیار ویا احتکار کرده اند؟ چرا در ایران پهناور که به هر ایرانی حدود  3 هکتار زمین از مساحت ایران می رسد، برخی از جوانان ایرانی یک آپارتمان 70 متری نمی تواند داشته باشد؟ آقای رئیس جمهور و هیات محترم دولت؛ اگر می خواهید توسعه و پیشرفت پایدار در کشور محقق شود باید امکان دسترسی عادلانه به مسکن، کار و تولید و معیشت سالم برای همه آحاد مردم فراهم گردد.

در دولت مردمی و عدالت محور، باید یکی از دغدغه های مهم در درجه اول بازآفرینی و نوسازی بافت های فرسوده شهری و بافت های حاشیه نشین باشد. تقریبا بیش از 40  درصد شهرها و روستاهای کشور اوضاع فرسودگی و زوال دارند. اگر این دولت بتواند این معضل بزرگ و اساسی کشور یعنی بافت های فرسوده را حل کند بزرگترین باقیات الصالحات  و تحول و پیشرفت تمدنی را در طول تاریخ ایران انجام داده است. "طبق  اصل ۳۱ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران: "داشتن مسکن مناسب، حق هر فرد و خانواده ایرانی است.

دولت سیزدهم طبق قانون موظف است با رعایت اولویت برای نیازمندان زمینه های تامین مسکن و اجرای این اصل را فراهم سازد." در حال حاضر بی مسکنی و بد مسکنی مردم، مانع توسعه یافتگی و رنج آور شده است. طی سالهای 1390 تا 1400 سهم مستاجران و افراد نیازمند مسکن از 18 درصد به حدود 40 درصد افزایش یافته است. سهم مسکن در سبد هزینه خانوار طی سالهای 1380 تا 1400  از 21 درصد به حدود 40 درصد رسیده است. این عدد برای تهران حدود 50 درصد شده و در دهکهای پایین جامعه و افراد آماده ازدواج  به 70 تا 80 درصد هم می‌رسد.

اکثر افراد به سن ازدواج رسیده و خانوارها درگیر تامین مسکن و یااجاره بها یا اقساط وام خانه خود هستند. شاخص دسترسی به مسکن که تا سال 1390 حدود 12 سال بود در حال حاضر به 34 سال رسیده است. یعنی اگر هر خانوار 34 سال تمام درآمدهایش را ذخیره کند می‌تواند خانه‌دار شود. این زمان در کشورهای پیشرفته زیر 10 سال است و ما جزء شش کشور پایین جهان در شاخص دسترسی به مسکن هستیم. در ایران سهم مسکن در اقتصاد خانوار  بیش از 36 درصد از درآمد خانوار را تشکیل می دهد اما در دنیا حدود 15 درصد است.

* باید تا سال 1405 حداقل هر سال 1.5 میلیون مسکن ساخته شود

طبق طرح جامع مسکن باید از سال 1396 به بعد سالیانه یک میلیون واحد مسکونی احداث می‌شده که کم کاری شده است؛ و با مزخرف خواندن مسکن توسط وزیر مسکن و شعار و وعده دادن طی چهار سال اخیر نه دولت و نه شهرداری ها برای تولید مسکن اقدامی عاجلی انجام ندادند. فقط تعدادی مسکن نیمه کاره شهری و روستایی به اتمام رسیده است.

بنابراین باید تا سال 1405 حداقل هر سال 1.5 میلیون مسکن ساخته شود. این در حالی است که بسیاری از کارشناسان و اینجانب معتقدم مطالعات طرح جامع مسکن، کافی نبوده و با توجه به ازدواجهایی که باید صورت ‌بگیرد، واحدهایی که نیاز به نوسازی و بازآفرینی دارد باید سالیانه حدود 2 میلیون مسکن تولید و بازآفرینی شود.

بازآفرینی شهری دمیدن روح جدید در کالبد کهن شهری است. بر این اساس از طریق بازآفرینی فرهنگ مبنا، اقتصاد مبنا، اجتماع محور و دیگر موارد که موجب دگردیسی و پایایی عرصه ها و انواع خدمات عمومی شهری بویژه ایجاد محیط های جدید کسب و کار و فعالیت می شود محله های شهری شکل می گیرد.

یکی از مشکلات توسعه و پیشرفت مسکن و محل کار و تولید،  تامین زمین و زیرساختهای امن حقوقی در حوزه خرید و ساخت مسکن و املاک تجاری و اداری است. از طرف دیگر نظام تامین مالی از طریق بانک‌ها بستر ساز عادلانه برای مصرف کننده مسکن نیست. سهم بالایی از تقاضا ها در سوداگری و دلالی است. مطابق برآوردها حدود 72 درصد از تقاضای بازار مسکن را تقاضای دلالی و سرمایه‌ای شکل می‌دهد. بین سالهای 1390 تا 1395 حدود 3.5 میلیون واحد مسکونی احداث شده ولی فقط یک میلیون نفر صاحب مسکن شده‌اند. طبق سرشماری سال 1395 حدود 2.5 میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد که تا قبل از آن 1.6 میلیون واحد بود.

* عوامل و دلایل افزایش بی رویه قیمت مسکن

عدم مدیریت زمین و مسکن ناشی عدم اطلاعات جامع از اوضاع مسکن و عدم هماهنگی بخش مسکن با طرح آمایش سرزمین است.
 فرصت های نابرابر و  بی عدالتی در دستیابی به اشتغال و درآمد برای همه مردم موجب سود جویی و فساد زایی یک عده ای سوداگر زمین و مسکن با سود های نا عادلانه شده است.

یکی دیگر از دلایل ضعف در تولید و کاهش عرضه مسکن نسبت به تقاضای موجود بازار مسکن است. این عامل خود موجب تشدید تورم در کل اقتصاد ایران شده است. پیشی گرفتن تقاضا بر عرضه مهمترین عامل بویژه در شهرهای صنعتی و بزرگ، موجب دامن زدن به رشد شتابان قیمت ها شده است. در کنار این روند تقاضای روزافزون ناشی از تورم و سرمایه گذارانه، نه مصرفی که موجب افزایش خریداران و دامن زدن به افزایش کاذب قیمت ها شده است.

ضعف در جذب سرمایه های سرگردان بویژه سرمایه داران و بانک ها که باید در تولید و توسعه صادرات کالا و خدمات موجب توسعه و پیشرفت شود در دلالی کاذب و برهم ریختن بازار مسکن شده است. افزایش نقدینگی سرگردان در جامعه موجب شده سرمایه‌هایی که برای حفظ ارزش خود بعضاً به سمت بازار مسکن سرازیر می شود که حاصل اقدام هیجانی هر کدام منجر به افزایش تقاضا و کاهش عرضه و به تبع آن افزایش حباب‌گونه قیمت مسکن شده است.

پول پاشی یا تزریق پول توسط بانک ها (بیش از 3000 میلیارد در این چند سال اخیر) و گسترش دلالی کاذب به جای تولید، بویژه توسط برخی از بانک های خصوصی، دستگاههای دولتی، شهرداری ها، سازندگان و سوداگران دلالی  زمین و املاک و مسکن راه انداخته و قیمت های ساخت مسکن که متری 2 تا 4 میلیون تومان در سالهای 1396  و  1397 تمام شده بود به متری 30 میلیون تا 60 و حتی بیش از 100 میلیون تومان عرضه می شود و موجب افزایش سایر قیمتها و تشدید تورم شده است.

فاصله میان نرخ سود سپرده بانکی و نرخ تورم که سرمایه گذاری در بخش زمین و املاک در شرایطی که سود بانکی ۱۰ الی ۲۰ درصد و تورم بیش از دو برابر آن هر فرد حساب گری صرفه را در این بیابد موجودی نقد خود را به سرمایه گذاری مبدل کند که مطمئن است؛ خرید زمین و املاک به علت حفظ ارزش اندوخته ها در شرایط تورم افسار گسیخته موجب رواج دلالی زمین و مسکن شده است. عدم حمایت از تولید اکثراً دنبال دلالی کاذب هستند!!

* عدم مدیریت کامل و دقیق مالیات بر مساکن خالی و بیش از نیاز و عدم هماهنگی دستگاهای دولتی، شهرداری ها و عدم شفافیت زمین و املاک

 عدم اجرای آمایش سرزمین و عدم هماهنگی بخش های مسکن و اشتغال که موجب عدم توازن جمعیتی در برخی شهرها بخصوص تهران شده و کمبود یا کمتر از میزان نیاز مسکن و احداث بیش از نیاز و در برخی مناطق شده است.

عدم اجرای برنامه مدون آمایش سرزمین و آمایش شهری و مسکن در تولید مسکن و اشتغال در برخی نقاط شهری
عدم نظارت بر تولید و توزیع مصالح ساختمانی بازار مصالح و نهاده های بخش ساختمانی طی چند سال اخیر با نوسانات زیادی روبرو شده است. در سال ۹۷ که قیمت نهاده های ساختمانی مسکونی شهر تهران رشدی حدود  ۴۷ درصدی را پشت سر گذاشته بود، بهای مسکن در اردیبهشت ماه ۹9 برابر  150 درصد رشد پیدا کرد یعنی افزایش نزدیک سه برابری و از سال 1392 تا 1400 بیش از 10 برابر شده است.  دست اندرکاران صنعت تولید مصالح ساختمانی بر این باورند که افزایش قیمت مصالح آنگونه که به نظر می رسد اثر بالایی بر بازار مسکن ندارد.

* سیاست ها و راهکارهای مدیریت زمین و مسکن

وزارت راه‌ و شهرسازی با هماهنگی شهرداری ها و سایر دستگاهها با توجه به طرح آمایش سرزمین  باید در درجه اول " توسعه درونی" مورد توجه قرار دهند. بازآفرینی بافت های فرسوده را به اشکال گوناگون بازآفرینی بصورت بلند مرتبه سازی و یا آپارتمانی و انبوه سازی ویا ویلایی متناسب هر ناحیه و محله شهری شیک و مرتب و منظم با اصول شهرسازی سالم ؛. ثانیاً «توسعه پیوسته» با ایجاد شهرکها و مجتمع مسکونی به صورت محلات افقی و عمودی شهری که به صورت محله های جدید شهری پایدار و شهرک سازی پیوسته و منسجم صورت گیرد. ثالثاً ایجاد شهرهای جدید در مکانهای مناسب و بویژ در کنار هسته های روستایی با رعایت و تامین زیرساخت های اکولوژیک و تامین خدمات شهری ساخته شود.  بنابراین سیاست ها و الگوی های متنوع  مسکن و شهرسازی داخلی و خارجی بومی شده  در چهارچوب طرح آمایش سرزمین اجرا شود.

بر اساس نظریه اقتصاد اسلامی و عدالت علوی باید با ایجاد فرصت­های عادلانه برای همه مسکن و کار فراهم گردد؛ البته برابری درآمد عادلانه نیست، چون میزانی از نابرابری برای پویایی جامعه وانگیزش افراد در صحنه تولید لازم‌ است. اما اهمیت عدالت همین بس که در نظریه اقتصاد اسلامی تمام موارد با ترازوی عدالت‌ سنجیده می‌شود. مهم‌ترین وظیفه دولت وظیفه‌ توزیع عادلانه منابع و ثروت است، که در دو بعد سیاست‌های نظارتی و سیاست های پولی، مالی و درآمدی باید صورت گیرد. دولت باید از ابزارهای مالیاتی در ضمن آزادی‌ و امنیت اقتصادی برای اجرای عدالت باید بین قوای سه‌گانه وفاق منطقی ایجاد و در مبانی نظری و مفهوم عملی وحدت کلامی و عدالت اجتماعی و اقتصادی اجرا شود.

* لزوم  تهیه آمار و اطلاعات دقیق و به روز و ایجاد بانک اطلاعاتی جامع و شفاف از اوضاع زمین و املاک

یکی دیگر از راهکارهای مبارزه با فساد و احتکار تهیه آمار و اطلاعات دقیق و به روز و ایجاد بانک اطلاعاتی جامع و شفاف از اوضاع زمین و املاک است. دولت سیزدهم که دنبال کاهش زمینه های فساد زا است؛  باید ضمن شفافیت در تمام زمینه های اقتصادی، شفافیت اوضاع زمین و مسکن را برای وارد کردن زمین و املاک در چرخه تولید و قائل شدن معافیت از مالیات برای حد متعارفی از املاک مسکونی و مازاد بر نیاز متعارف به هر نسبتی مالیات با نرخ تصاعدی اخذ شود. این سامانه املاک تمام اطلاعات موجود مساکن کشور را  به صورت یکپارچه و دقیق رصد و پایش کند. این اطلاعات در اختیار شهرداریها و اداره ثبت اسناد و سازمانهای آب و برق و گاز  و سایر دستگاههای دولتی است. بدیهی است این اطلاعات بایستی  جمع آوری و یکپارچه  و تکمیل شده و قابلیت روزآمدسازی آنی و مستمر را داشته باشد. به طوریکه در تملک نگه داشتن بیش از حد متعارف زمین و ملک به دلیل مالیات و عوارضی که بر آن مترتب می گردد مقرون به صرفه نباشد.

برای توزیع عادلانه مسکن باید برای زوج های جوان مسکن با پس اندازهای آنها و انبوه سازی وکوچک سازی با هزینه کم ایجاد و به صورت اجاره به شرط تملیک واگذار شود. همچنین اجاره ارزان قیمت ، 5 ساله و 10 ساله در اختیار زوج های جوان قرار داده شود. برای مسکن بزرگ تر و بهتر، افراد باید بیشتر تلاش و بیشتر پس انداز کنند.
مدیریت بهینه زمین و مسکن از طریق شفافیت آمار و اطلاعات و حد و حدود دقیق آنها بکارگیری در طرح های توسعه ای است. اگر مشخص شود بر اساس هر کد ملی و کد ثبتی چند متر زمین و املاک به نام کیست و چکار و فعالیتی و چه میزان تولید دارد. کاربری زمین مشخص میزان و چگونگی کمیت و کیفیت تولید هم مشخص می شود. بر اساس این اطلاعات مدیریت زمین و کاربری ها و چگونگی هدایت و برنامه ریزی ها مشخص می شود. درنتیجه مسکن از کالای سرمایه ای خارج و به کالای مصرفی و بستر تولید و توسعه تبدیل می شود.

طی چهار دهه گذشته بخش مسکن غالباً با دو رویکرد اساسی تامین شده است. رویکرد نخست سیاست زمین حمایتی بوده که به صورت انفرادی و رویکرد دوم سیاست انبوه سازی و یا شرکت ها وتعاونی ها بوده است. با توجه به نقاط قوت و ضعف هرکدام باید اختیار این تصمیمات را به مسولان محلی و مردم بومی آن مکان واگذار کرد.

* تقویت نقش تعاونیها و شرکت های ساختمانی با سرمایه گذاری داخلی و خارجی

تقویت نقش تعاونیها و شرکت های ساختمانی با سرمایه گذاری داخلی و خارجی راهکار دیگری است که می تواند در تامین مسکن با تجمیع پلاک های متعدد در بافت های فرسوده به صورت بلوک یا واحد همسایگی با حمایت شهرداری ها و دولت و شرکت های ساختمانی و ساخت بلوک های بزرگ و بلند مرتبه سازی تلفیق کار و سکونت با سود دهی مورد توجه قرارگیرد.  در حقیقت تعاونیها می توانند بعنوان نهادی مردمی شکل جدید سازماندهی اجتماعی اقتصادی تولید، توزیع و مصرف در توسعه کشور نقش اساسی ایفا نمایند. این امر در کشور ما که هنوز رشد انسجام نیافته و زمینه های توسعه این سازماندهی محقق نشده است. نقش جدید تعاونیها و بررسی جامع ابعاد رشد آنها بایستی در یک سیاست بهنگام و پیشرفته مدون گردد. نحوه مدیریت تعاونیها که بصورت غیر حرفه ای عمل میکند بایستی به شیوه مدیریت مدون و پویا درآید و سهام تعاونی در معرض مشارکت عمومی قرار گیرد. باید تعاونیهای انبوه سازی با شرایط، تعهدات و الزامات تدوین شده، تولید مسکن را بعهده گیرند. تعاونی های مسکن در تمام سازمانه و دستگاههای دولتی بایستی تحت قوانین جدید با توجه به نقش تعاونیها در انبوه سازی و تولید مسکن مشارکت کنند.

* عرضه و واگذاری زمینهای درون و حاشیه شهرها 

عرضه و واگذاری زمینهای درون و حاشیه شهرها برای بازار مسکن در قالب شرکت ها و تعاونی ها با هماهنگی بانکهای تخصصی و سایر نهادهای سرمایه گذاری مسکن و تعاونیها انبوه سازان در چارچوب نظام تولید مسکن ضروری است. در برخی از شهرها و روستاهای پیرامون شهرها زمین‌ها و واحدهای فرسوده و بدون استفاده وجود دارد که با مدیریت مناسب باید بصورت مجتمع های مسکونی و بلند مرتبه سازی در چرخه تولید و بهره برداری قرار گیرند. سازمان‌ها و دستگاه‌های دولتی باید اراضی دولتی واقع شده در محدوده و حریم شهرها با حفظ و رعایت اصل حفظ محیط زیست و باغات و اراضی کشاورزی مثلا شهرک‌ کشاورزی گلخانه ای کنند.

کاهش هزینه ساخت و صنعتی سازی و مدرن سازی ساختمانها و عرضه مسکن کوچک و متوسط با عرضه زمینهای ارزان قیمت به انبوه سازان برای اقشار کم برخوردار که به سهولت قابل دسترسی باشد یکی دیگر از سیاستهای توسعه مسکن صنعتی سازی است که باید در این دولت مورد توجه قرار گیرد.

* استفاده از سرمایه گذاران خارجی و توسعه و تولید گسترده مصالح با مشارکت و پیمانهای منطقه‌ای و بین‌المللی

استفاده از سرمایه گذاران خارجی برای ساخت مسکن می تواند مورد توجه باشد. استفاده از امکانات شرکتهای ذیصلاح خارجی در بازار مسکن ایرانی- اسلامی علاوه بر انتقال فناوری روز دنیا ، منجر به رقابت و افزایش کیفی ساخت وسازمی شود ومی توان از این طریق به وضع و حال وخیم بافتهای فرسوده ساختمانی نیز رونقی داد سرمایه گذاران خارجی آرزوی حضور در صنعت ساختمان کشورهای دیگر را دارند تا به سودی بیشتر از سود وعده شده بانک های خود برسند؛ یا بافروش نفت و سایر منابع تهاتر عمل شود.

مجوز توسعه و تولید مصالح و تجهیزات ساختمانی و حمایت از تولید داخلی و خارجی از طریق پیمان های منطقه ای و جهانی از طرق؛ ایجاد شرکت های خصوصی و جذب برخی از کارکنان شرکت ها و سازمانها در شغل های مولد، سهولت دریافت مجوزهای کسب‌وکار، ثبات مقررات و رویه‌های اجرایی تولید، تضمین حقوق مالکیت با توسعه دادسراهای مجهز و کارآمد، تامین امنیت سرمایه‌گذاری و امنیت اقتصادی برای کارآفرینان و بهره گیری از فناوری‌های برتر و تجاری سازی و بین المللی شدن تولیدات است. صادرات بیش از صدها کالای ساختمانی به بازارهای جهانی از جمله ۱۵ کشور همسایه با بیش از ۵۰۰ میلیون نفر جمعیت می تواند جایگزین خام فروشی باشد.

نظارت بر سیاست پولی و مالی دولت توصیه می شود به منظور کنترل تورم، و ایجاد فرصتهای اقتصادی و ارائه کالاهای عمومی به سازندگان واقعی و نیازمندان و بیکاران و بی مسکنان محیط کار و اشتغال و مسکن واگذار شود. اولاً کار و مسکن با سرمایه های مردمی و با حمایت های سرمایه گذار در شهرهای کوچک و روستاها در مجاورت هم با رعایت ضوابط محیط زیست به مصرف کننده در اولویت باشد.  ثانیاً آمایش سرزمینی و توسعه متعادل و متوازن شهری و روستایی در کشور هم محقق شود.

اعطای اعتبارات درروستاها و شهرهای کوچک و متوسط یک سیاست توزیع متوازن جمعیت بویژه در مناطق ساحلی جنوب همراه با طرح‌های عمرانی با پیوست‌های مطالعه فرهنگی و اجتماعی ضروری است.

راهکار تقسیط هزینه‌های صدور پروانه ساختمانی و خدمات مهندسی و تقسیط هزینه مصالح ساختمانی ضروری است. دولت در این خصوص هم برنامه‌ریزی‌های لازم را انجام دهد و وزارت کشور و  وزارت راه و شهرسازی زیرساخت‌های اجرایی شدن آن را با تسهیل در اجرای طرح‌های گسترده مسکن ملی یا مسکن اولی ها با انتقال تسهیلات به متقاضیان در دستور کار قرار دهد.

ایجاد رونق و عرضه مسکن کوچک و متوسط از 40 متر تا 120 متر برای اقشار کم برخوردار به سهولت قابل دسترسی باشد و دولت می‌تواند با اجرای طرح‌های عمرانی در مناطق مختلف کشور که پیوست‌های مطالعه فرهنگی و اجتماعی به همراه دارد زمینه های سکونت، کار و اشتغال و تولید را برای همه فراهم سازد.
پس انداز مسکن و سرمایه‌های اندک جوانان که املاک را به صورت متراژی خریداری کنند که در این صورت انتظار می رود کمی از التهاب و تورم بازار کاهش دهد.

کنترل و مدیریت هزینه ساخت مسکن، تسریع در اجرای طرح مسکن ملی و اجتماعی و سایر الگوهای مناسب از دیگر اقدامات فوری وزارت راه و شهرسازی است تا بتواند قیمت مسکن را در بازار مدیریت کند.

کوچک سازی، انبوه سازی و مقاوم سازی و متنوع سازی که موجب کاهش دوره ساخت، کاهش قیمت تمام شده مسکن می شود.  باعنایت به اینکه ایران جزو آسیب پذیرترین کشورهای خاورمیانه در مقابل زلزله می باشد، سازه های صنعتی و مدرن که دارای کیفیت و استحکام و کاهش مساله مخاطرات بافت های فرسوده در کشور حل شود.

با توجه به اینکه اعطای اعتبارات به افراد، تأثیر مثبت بر قیمت مسکن داشته است پس توصیه میشود که این اعتبارات به انبوه سازان با ملزم کردن آنها برای ساخت واحد مسکونی برای خانوارهای کم درآمد داده شود، یا اینکه مبلغ اعتبارات پرداختی افزایش یابد تا با کاهش دوره ساخت و تکمیل واحد مسکونی در همان سال، آثار تورمی افزایش اعتبارات به حداقل برسد. با توجه به اینکه متغیر مالیات، تأثیر ناچیزی بر قیمت مسکن داشته است پس باید بپذیریم که توجه همه جانبه به سیاست مالیاتی نشده است. اگر بپذیریم که بخشی عمده نوسانات بازار مسکن ناشی از فعالیتهای سوداگرانه است، آنگاه میتوان گفت که اعمال سیاست مالیاتی از قبیل مالیات ترجیحی می تواند با کاستن از سطح تقاضای سوداگرانه، بازار مسکن را از بی ثباتی نجات داده و کارایی آن را ارتقاء بخشد.

* عواملی که موجب کاهش قیمت مسکن در کشور می‌شود

 ایجاد امنیت سرمایه گذاری در بخش مسکن ، به گونه ای که سرمایه گذاران باید عملاً شاهد چراغ سبز مقامات دولتی از طریق ارائه مشوقهای قانونی، مالی و ... باشند. چرا که در صورت عدم اطمینان سرمایه گذاران بخش مسکن عواقب ناگواری متوجه بخش و صنعت ساختمان خواهد شد که از آن جمله می توان به فرار سرمایه ایرانیان با توجه به علاقه دیرینه شان که به سرمایه گذاری در ملک و مسکن به عنوان نوعی عادت دیرینه روانه کشورهای دیگر خواهد شد . بدیهیاست که سرمایه گذاری" به ویژه توسط بخش خصوصی که بیش از 95  درصد تولید مسکن کشور را در اختیار دارد موتور محرک صنعت ساختمان است . و طبیعی می نمایدکه سرمایه گذار از فعالیت خود انتظار سودی متعارف و یعنی سودی که شرایط تورمی و کاهش ارزش پول را جبران می کند را داردپس در نتیجه باید سیاست گذاریها در روند تدریج و تشویق سرمایه گذاران به تولید مسکن در داخل کشور شکل گیرد. رکود و خواب بیش از اندازه سرمایه، تولید غیرصنعتی، نرخ بالای بهره، تورم و پیشی گرفتن تقاضا بر عرضه است، ادامه شرایط رکود به نوعی به چرخه ای معیوب دامن می زند.

عواملی مانند تثبیت قیمت زمین، کاهش ریسک پذیری در بخش ساختمان و وجود تقاضا ، همگی شرایطی را فراهم می کنند که تداوم ساخت و ساز، رونق و در نهایت ایجاد امنیت شغلی در این صنعت را به دنبال خواهد داشت . لذا می توان با تشکیل اتحادیه ها و صنفهای کارگری و تامین حداقل های نیازهای اجتماعی آنها مانند بیمه، هزینه نیروی انسانی را در ساخت و ساز کاهش داد که در نهایت باعث کاهش قیمت نهائی مسکن می شود.
اختصاص تسهیلات تضمین شده با نرخ سود پائین بانکی دیگراقدامی است که دولت در صورت انجام آن می تواند سرمایه گذاران زیادی را برای فعالیت در بخش مسکن ترغیب نماید.

سیاست توجه به افزایش مشارکت سرمایه گذاران در امر انبوه سازی و تهیه طرحهائی است که در چارچوب آن اطمینان از بازگشت سرمایه برای سرمایه گذاران ایجاد شود ورود به این عرصه امن گردد.

سیاست دولت در اعطای تسهیلات و اختصاص دادن هرگونه مزایا صرفاً به انبوه سازان دارای شرایط پیش بینی شده تعلق گیرد . انبوه سازانی که ضمن داشتن سرمایه مناسب با به کارگیری نیروهای متخصص و کارآمد، از همان ابتدای کار هم طرحها ، مشخصات فنی ساخت بنا ، جدول قیمت تمام شده با احتساب سود معقول و متعارف و ریسک سرمایه گذاری و به طور کلی تمام پیش بینی ها باید در نظر گرفته شود و انبوه ساز ملزم به اجرای آنها میگردد و نکته ای که بسیار حائز اهمیت می باشد نظارت دقیق بر تمامی مراحل کار انبوه سازان است مراتب فوق دو نتیجه بسیار اساسی و مهم در پی دارد. موجب کاهش قیمت مسکن در کشور می شود و اما نکته ای که نباید از آن غافل ماند این است که اجرای قوانین مربوط به انبوه سازان و تعیین صلاحیت آنان می بایست با جدیت و دقت فراوان انجام شود . چرا که طی چند سال اخیر انبوه سازانی وجود داشتند که سوءاستفاده ها و کلاهبردار ی هائی انجام داده و موجبات نارضایتی را در بین متقاضیان مسکن شده اند به همین دلیل لازم است دولت اولاً با در نظر گرفتن مقرراتی از وقوع این موارد پیشگیری کند، ثانیاً در صورت رخ دادن چنین مسائلی دستگاه قضائی و دولت برخورد قاطع با عاملان به عمل آورند تا در آینده شاهد چنین تخلفاتی از سوی انبو ه سازان نباشیم و از طرف دیگر نیز متقاضیان با اطمینان بیشتری وارد عرضه تامین اولیه نقدینگی پیش خرید شوند.

قیمت‌گذاری‌ و کارشناسی زمین و مسکن و نظارت بر عملکرد بنگاه های املاک و دریافت هزینه های خرید و فروش براساس شاخص‌هایی با نظارت شهرداری و نظام مهندسی و دستگاههای دیگر ضروری است.
تصحیح و بروز رسانی قوانین ساخت و ساز به ویژه برای بافت های فرسوده با رویکرد تسهیل گری و دادن امتیاز و خدمات شهری لازم از طرف دولت و شهرداری ها از جمله ساخت طبقات منهای صفر که مقرون به صرفه و مشکل پارکینگ و انباری مناسب را در بافت فرسوده فراهم سازد.

انتهای پیام/