خبرگزاری فارس هرمزگان: اواسط تیرماه بود که اقدام ابتکاری تعدادی از بنگاهداران املاک بندرعباس خبرساز شد. پیوستن مشاوران املاکی بندرعباس به پویش «نه به گرانی مسکن و رهن و اجاره‌های غیرمتعارف» باعث شد که مشاوران املاک در سایر مناطق کشور هم به این پویش بپیوندند. پویشی که باعث امیدوارشدن مستاجران به ترکیدن اجاره بها و قیمت حبابی مسکن شد که در ماه‌های اخیر به اوج خود رسید.
از طرفی دولت نیز برنامه‌هایی را در حوزه مسکن مانند واگذاری زمین رایگان به انبوه‌سازان جهت احداث۴۰۰ هزارواحد در شهرها، احداث۲۰۰هزار واحد در روستاها و... کلید زد تا بتواند شاخ غول گرانی مسکن را بشکند و بر گرانی افسارگسیخته مسکن و رهن و اجاره فائق آید.
جهت بررسی وضعیت مسکن در بندرعباس به سراغ امیدرنجبر رئیس اتحادیه مشاورین املاک، اتومبیل‌داران و پارکینگ‌داران شهرستان بندرعباس رفتیم و گفت و گویی انجام دادیم که در ادامه می‌خوانید:
افزایش چندبرابری قیمت مسکن
فارس: در حال حاضر شاهد افزایش چندبرابری قیمت مسکن در بندرعباس هستیم که مدتی قبل هم اعلام شد بندرعباس درکنار تهران و شیراز، جزو استان‌های گران در بخش مسکن هستند. فکر می‌کنید چه دلایلی باعث این افزایش قیمت‌ها شده است؟
رنجبر: تورم در بخش مسکن کاملا مشهود است و بالا رفتن نرخ دستمزد کارگر، نرخ بیمه، نرخ پروانه ساخت شهرداری‌ها، هزینه انشعابات آب و برق، قیمت مصالح و تجهیزات ساخت و همچنین قیمت کلیه لوازم بکار رفته یک واحد مسکونی از لحظه گودبرداری تا لحظه تحویل، نرخ کرایه حمل بار، نرخ زمین جهت ساخت، بعدمسافت این شهر از مراکز تولید مصالح از جمله سنگ و سرامیک و کاشی و دیگر لوازم کاربردی ملک در قیمت ملک اثرگذار است و از آن طرف وجود دلالان در حوزه مصالح ساختمانی از تولید تا مصرف هم بر قیمت ساخت ملک اثرگذار است.
گاهی هم مشاهده می‌شود که ساخت مسکن برای سازنده‌ها صرفه اقتصادی نداشته و کاهش تولید مسکن را به همراه داشته و از طرفی افزایش تقاضای خرید باعث بر هم خوردن کفه ترازوی عرضه و تقاضا شده و گرانی مسکن را به همراه داشته است.
همچنین سوداگران حوزه مسکن که خارج از دفاتر مشاورین املاک اقدام به قیمت گذاری‌های عمده و ایجاد جو روانی در بازار مسکن می‌کنند؛ باعث التهاب آفرینی در این بازار و افزایش اجاره بها و قیمت مسکن شدند. بسیاری از شهروندان هم به دلیل گرانی مسکن،به جای خرید به اجاره‌نشینی روی آوردند که این موضوع نیز یکی از دلایل افزایش اجاره است.
از طرفی با توجه به نرخ رهن و اجاره نیز مستاجران چندان توانایی اجاره واحدهای مسکونی در محلات مرفه یا دارای استاندارهای معمولی را نداشته و به محلات دور دست یا حاشیه‌ای و یا روستاهای نزدیک جهت زندگی اقدام کرده‌اند. برخی از مالکان هم از این وضعیت سوء استفاده کرده و اقدام به افزایش نرخ ملک خود ویا اجاره بها را کرده‌اند و مشاوران املاک هم می‌دانند که این قیمت‌ها واقعی نیست؛ اما مالکان خودشان قیمت را براساس فضای مجازی و... تعیین می‌کنند و به توصیه‌ها و مشاوره‌های بنگاه داران توجهی نمی‌کنند.
متاسفانه در این شهر برخی مالکین ملک‌های استیجاری م خود را به مانند یک تاکسی ابزار کسب درآمد ماهیانه خود می‌بینند. از سویی وجود آپارتمان‌های خالی از سکنه و عدم واگذاری استیجاری توسط برخی مالکین هم یکی از علل این کمیابی مسکن است. البته برخی از مالکان خوش انصاف هم هستند که اجاره بها را چندان افزایش نداده‌اند که تعدادشان هم بسیار اندک است. در این میان مشاورین املاک‌های ما نیز با پیوستن به پویش «نه به اجاره‌های نامتعارف»، یکدل و همصدا با مستاجرین از معامله املاک با قیمت غیرمتعارف خودداری می‌کنند.
وجود برخی دلالان در برخی اپلیکیشن‌های مجازی و کانال‌های تلگرامی که اقدام به اعلام قیمت‌های کاذب کرده خود تاثیر بسزایی در بالا رفتن قیمت مسکن و فشار به اقشار ضعیف این شهر و کوچک شدن سبد خرید این حوزه و کم شدن معاملات و همچنین ایجاد ضرر و زیان برای دفاتر مشاورین املاک داشته‌اند.
شناسایی دلالان مسکن
بنظر می‌رسد بایستی دلالان حوزه مسکن نیز شناسایی و ساماندهی شوند تا هم جلوی افزایش حباب گونه قیمت‌ها و التهاب در این بخش گرفته شود و هم مردم با خیالی راحت در دفاتر مشاوران املاک اقدام به معامله کنند. دلالانی که ردپایی از خود برجای نمی‌گذارند که بدون پرداخت مالیات و عوارض و ... گاها اقدام به چندین معامله در ماه می‌کنند.
همچنین افرادی که مشتریان‌شان را از طریق فضای مجازی می‌یابند که مشتری غافل از آنکه فرد مذکور، مالک است یا مستاجر و یا کلاهبردار، بعضا بدون مراجعه به دفاتر املاک اقدام به تنظیم قرارداد و انتقال وجه فی مابین خود کرده که متعاقبا مشخص می‌شود که فرد، شخص مالک نبوده و موجبات خسارت قربانی فراهم می‌شود که از این رو سایت‌ها و اپلیکیشن‌ها باید بایستی ساماندهی شوند.
کمپین نه به گرانی
فارس: کمپین نه به گرانی مسکن واجاره بها چه اثری بر قیمت مسکن داشت؟
رنجبر: با توجه به اینکه این پویش تازه به راه افتاده تقریبا کم کم اثراتش را مشاهده خواهیم کرد. غالب دفاتر مشاورین املاک استیجاری است و این افزایش اجاره بها هم باعث فشار به مشاور املاک شده و هم کم شدن تعداد معاملات شان را در پی داشته و رنجی که مستاجران در این بخش دارند را متوجه می‌شویم و به همین دلیل مشاورین املاک این شهر به پویش «نه به گرانی مسکن و رهن و اجاره» پیوستند که در مناطق دیگر کشور نیز شاهد این پویش بودیم. طبعا برخی از مالکان یا سوءاستفاده گران این حوزه از این پویش ناراضی هستند و حتی برخی از مالکین دفاتر استیجاری مشاورین املاک تهدید به افزایش اجاره بهای این عزیزان کرده اما این بنگاهداران بخاطر مردم و مستاجران همچنان در این پویش مانده‌اند و از ثبت معامله ملک با قیمت غیرمتعارف خودداری می کنند که نتیجه مطلوب این پویش با حمایت مسئولین و دولت و همچنین ساماندهی فضای مجازی حذف سوءاستفاده‌گران از بازار مسکن قابل لمس خواهد بود.
البته این نوید را به هم استانی‌های عزیز می‌دهم که تصمیم داریم در آینده‌ای نزدیک اپلیکشن مسکن را در استان راه‌اندازی کنیم که مشاورین املاک با قیمت متعارف اقدام به درج آگهی کرده و نظارت‌های لازم نیز توسط اتحادیه صورت گیرد.
میزان افزایش قیمت
فارس: در یک سال اخیر قیمت مسکن در بخش فروش و رهن و اجاره چه میزان افزایش داشته است؟ دلایل آن چیست؟
رنجبر: در مبحث فروش به صورت میانگین قیمت یک متر مربع یک واحد آپارتمان معقول و معمولی بدون امکانات رفاهی و خام در منطقه گلشهر بندرعباس که سال گذشته قبل از ایجاد موج‌گرانی از متری دو و نیم میلیون تا نهایتا ۴ میلیون بسته به موقعیت و نوع مصالح و امکانات درونی ملک متغیر بود که امسال از متری ۵ تا ۷ میلیون و بعضا در برخی مناطق خاص تا ۹ میلیون متغیر بوده که قسمت حباب غیر واقعی این نرخ به هیچ وجه قابل قبول نبوده و عملا تبعات بدی برای خریداران و همچنین مشاوران املاک و حتی خود فروشندگان را داشته است.
در مورد رهن هم به همین صورت بوده و در سال گذشته در بازه زمانی یاد شده قیمت رهن اگر به صورت ملموس بخواهیم مثالی بزنیم یک واحد معمولی دو خوابه دارای امکانات معقول متری ۴۰۰ هزار تومان و واحدهای بسیار شیک و امکانات فول تامتری ۶۰۰ هزار تومان بوده که امسال همین واحدها به ترتیب از متری یک میلیون تا یک میلیون و ۷۰۰ هزار تومان متغیر بوده که در حوزه رهن و اجاره عموما مالکین واحدها با چشم و هم چشمی و پرس و جو از همسایگان و ساکنین واحدها و مراجعه به فضای مجازی اقدام به نرخ‌گذاری رهن و اجاره واحدهای خود می‌کنند که عموما با اعتراض مشاورین املاک روبرو شده، اما متاسفانه برخی مالکین به نرخ‌گذاری مشاورین املاک توجهی نکرده و عموما نرخ‌هایی بالا و حبابی بر ملک خود می‌گذارند. در گذشته که فضای مجازی وجود نداشت یک مالک با مراجعه به مشاور املاک خوش انصاف منطقه استعلام نرخ، و ملک خودش را در همان املاک درج اگهی می‌کرد و معاملات به صورت واقعی و معقول شکل می‌گرفت.
البته لازم است متذکر شوم که در این میان هستند مالکین خوش‌قلب و با انصافی که نرخ اجاره را افزایش ندادند و یا مقداری بسیار اندک و معقول بالا می‌برند.
نقش دلالان و سایت‌ها
فارس: گفته می‌شود دلالان و سایت‌ها و فضای مجازی در افزایش قیمت مسکن هم اثر گذارند. نظرتان در این خصوص چیست؟
رنجبر: دقیقا همین‌طوره، متاسفانه همان‌گونه که در قبل هم اشاره کردم برخی دلالان و مالکین و حتی سازنده‌ها اقدام به نرخ‌گذاری‌های کاذب کرده و زمانی که به مشاور املاک مراجعه می‌کنند و متصدی و مشاورین املاک نرخ‌های واقعی کمتر از خواسته آنها را اعلام می کنند ؛با برخوردی نامناسب مواجه می شویم و آنها اقدام به فروش ملک‌های خود از طریق سایت‌ها و یا اپلیکیشن‌ها و یا کانال‌های مجازی کرده که این خود باعث ایجاد گرانی و تاثیر قیمت بر دیگر املاک و همچنین رکود تورمی در بازار مسکن می‌شود. لذا می‌شود با حمایت دولت و دست اندرکاران با حذف قیمت ملک در اپلیکیشن‌ها، مالکین را جهت اخذ استعلام قیمت به دفاتر املاک منطقه هدایت کرد تا قیمت‌ها به صورت واقعی اعلام شده و به گونه‌ای برنامه‌ریزی و سیاستگذاری شود که فشار بر دهک‌های پایین جامعه کمتر شود.
نقش بنگاهداران
فارس: آیا بنگاه داران در قیمت‌گذاری نقش دارند و یا فقط صاحبان املاک خودشان قیمت‌ها را تعیین می‌کنند؟ اقبال مردم و مصرف‌کننده واقعی از این قیمت‌ها چگونه است؟
رنجبر: به هیچ وجه اینطور نیست. هیچ مشاور املاکی تمایلی به بالا رفتن قیمت و ارزش ملک یا رهن و یا اجاره ندارد؛ زیرا قیمت معقول یا پایین ملک ارتباط مستقیم با نحوه تعامل مشاور املاک و تعداد معاملات وی داشته و قاعدتا این مالکین و دلال‌ها و سایت‌ها هستند که در کل کشور تعیین‌کننده نرخ شده‌اند؛ به نحوی که مالکین دیگر به نرخ‌های کارشناسی شده مشاورین املاک اعتنایی نکرده و برخی مالکین خودشان را کارشناس مسکن دانسته و اعلام نرخ می‌کنند.
در بخش دوم سوال شما باید عرض کنم که در حوزه خرید اقبال مردمی کم شده و در حوزه اجاره با توجه به احتیاج مردم به مسکن با نارضایتی مواجه و بعضا به حاشیه‌نشینی و برخی محلات ضعیف و حاشیه‌ای روی آورده‌اند.
نرخ گذاری توسط کارشناسان دادگستری
فارس: نظرتان در خصوص نرخ‌گذاری املاک توسط کارشناسان دادگستری چیست؟
رنجبر: به شرطی با این موضوع موافقم که در نرخ‌گذاری از نظرات کارشناسان زبده مشاور املاک مورد تایید اتحادیه نیز استفاده شود تا حقی ضایع نشود.
فارس: به نظرتان برای منطقی شدن قیمت مسکن در بخش فروش و رهن و اجاره چه اتفاقی بایستی بیفتد و دولت چه نقشی در این حوزه دارد؟
رنجبر: قاعدتا دولت میتواند با ورود منطقی و استفاده از برخی ابزارها اقدام به تعدیل نرخ‌ها کند. راهکارهایی هم که قطعا میتواند مثمر ثمر باشد که می‌توان به حذف قیمت‌ها از سایت‌ها و اپلیکیشن‌ها، استعلام نرخ منطقه‌ای صحیح و واقعی از مشاورین املاک معتبر و معتمد از سوی اتحادیه قبل از اجاره یا فروش یا به همراه داشتن برگه استعلام کارشناسی ملک و تایید آن توسط اتحادیه که در پیوست هر قرارداد باشد، تسهیل در روند صدور پروانه ساخت و پایین آوردن هزینه ساخت از ابتدا تا انتها اعم از هزینه پروانه ساخت، هزینه‌های جانبی ساخت و مصالح و اختصاص سوبسید جهت مصالح ساخت اصلی و کاربردی و یا افزایش سقف مبلغ وام پرداختی ساخت برای هر واحد و اخذ سود کم بانکی جهت تسهیل در خرید واحدها و کاهش سود مشارکت در ساخت بانک می‌توان اشاره کرد که اثرگذار باشد. در بخش اجاره نیز علاوه بر چند مورد بالا، نظارت بیشتر اتحادیه های صنفی املاک سراسر کشور با ایجاد کارگروه تعیین نرخ اجاره منطقه‌ای و الزام مالکین توسط دولت و دست اندکاران به تمکین از نرخ کارشناسی مشاورین املاک و تاییدیه اتحادیه میتواند اثرگذار باشد. همچنین می‌شود باحذف پرداخت مالیات بر ارزش افزوده از دوش خریداران و مستاجرین تا حدودی از فشار مضاعف کاست. شخصی که طلای زن و فرزندش را فروخته و نمی‌تواند خانه دار شود وبه حاشیه‌نشینی و یا چادرنشینی راضی است؛ نباید تحت فشار باشد. با این فشارها خانه اولی‌ها و به خصوص بومیان در استان و شهر بندرعباس از فایل خرید مسکن حذف شده‌اند و توانایی خرید را از دست داده‌اند. از طرفی دیگر بنظرم دولت میتواند با ویلاسازی جهت خانه‌دار شدن شهروندان برنامه‌ریزی کند. زیرا اصل آپارتمان‌نشینی بر سلامت روحی و روانی خانواده و به خصوص فرزندان اثرات منفی دارد.
خریدار کیست؟
فارس: آیا خرید مسکن بیشتر توسط دلالان صورت می‌گیرد ویا مردم عادی هم می‌توانند خرید داشته باشند؟ چه میزان مردم می‌خرند؟
رنجبر: قطعا در زمان ایجاد تورم کاذب در هر بخش اقتصادی اعم از مسکن، سکه و دلار و ارز و یا خودرو، حضور دلال ها دور از انتظار نبوده و ورود برخی دلالان،تورم و رکود تورمی را بیشتر می کنند. اما در این میان مردم هم اقدام به خرید می کنند و خرید به لحاظ اینکه حباب قیمت مسکن در بزرگترین حجم خودش قرار گرفته برای دلالان دیگر به صرفه نخواهد بود ودیگر این دلالان چندان رغبتی به خرید ملک ندارند. البته خرید مسکن برای خانه اولی ها بسیار سخت است و بیشتر کسانی ملک می خرند که خانه خودشان را با قیمت روز فروخته اند وبا همین قیمت، ملکی دیگر خریده اند.
مناطق گران‌تر شهر
فارس: کدام مناطق بندرعباس قیمت‌ها گران‌تر است؟
رنجبر: قطعا در مناطق تازه ساز شهری، آپارتمان‌های لوکس در نوار ساحلی، برخی از مناطق گلشهر شمالی و جنوبی و یا کوی فرهنگیان و دیگر مناطقی که معرف حضور شهروندان است دارای قیمتی متفاوت تر نسبت به دیگر مناطق شهر است.
قیمت‌های حبابی
فارس: چه میزان قیمت‌های خرید ورهن و اجاره حبابی است و برای منطقی شدن قیمت‌ها چه مولفه‌هایی را نیاز دارد؟
رنجبر: در صورت ثبات نرخ اولیه ساخت و لوازم و تجهیزات و منطقی شدن قیمت‌ها و نزدیک شدن به وضعیت سبز قیمت مسکن، این حباب کوچکتر شده و دست برخی سوداگران کوتاه شده و طی بازه زمانی سه ماهه شاهد ریزش قیمت خواهیم بود. اما لازم به ذکر است در تمامی استان‌ها و شهرستان‌ها این اتفاق باید بیفتد؛ زیرا که تاثیرگذاری قیمتی استان‌ها و شهرستان‌ها به ویژه این شهر از تهران بوده و تاثیر اتفاق قیمتی همواره شش ماه بعد شامل این شهر بوده است.
مسکن مهر
فارس: بنظرتان تداوم اجرای طرح مسکن مهر چه میزان در تعدیل قیمت مسکن اثرگذار است؟
رنجبر: تداوم ساخت مسکن مهر با نرخ دولتی و با کیفیت مطلوب و تشکیل تعاونی‌های ساخت مسکن با نظارت قاطعانه و مستقیم و مداوم از لحظه اجرا تا تحویل و ایجاد شهرکهای جدید با استانداردهای مطلوب در مناطق نزدیک به شهر و ایجاد مکان‌های رفاهی، هم از تمرکز جمعیتی شهری جلوگیری کرده و هم به گسترش و آبادانی و بیابان‌زدایی این شهر کمک کرده و هم باعث پایین آمدن نرخ تورم در حوزه خرید و رهن و اجاره خواهیم بود. البته این موضوع آنچنان دور از دسترس نیست اگر کیفیت و وجدان کاری و نظارت جدی سرلوحه کار قرار گیرد.
اثرات برنامه‌های دولت
فارس: بنظرتان برنامه‌هایی که دولت اخیرا برای بازار مسکن اعلام کرده است، چه میزان در تعدیل و واقعی شدن قیمت مسکن اثرگذار است؟
رنجبر: هر برنامه ای که دولت تصمیم‌گیری می‌کند دارای تاثیر مستقیم در هر حوزه خواهد بود؛ پس چه بهتر که برای تصمیم‌گیری در هر بخش به دور از سلیقه از افراد کاردان و متخصص همان حوزه بر فرض مثال در بخش مسکن از مجمع انبوه سازان و روسای اتحادیه‌های صنفی املاک و دیگر بخش‌های موثر استفاده و کسب نظر شود. همواره معتقدم با مشورت دلسوزانه می‌شود بهترین تصمیم را گرفت اگر که هدف خدمت باشد.
توصیه به شهروندان
رنجبر: در پایان از مردم شریف شهرستان بندرعباس می‌خواهم که در هنگام معامله با افراد حاذق در زمان قرارداد در دفاتر املاک حاضر شده و ایجاد یک داور در قراردادها میتواند از بسیاری از مشکلات آتی جلوگیری کند.
از معاملات در سایت‌ها جدا خودداری کنند و فقط از طریق مشاورین املاک معتبر اقدام به معامله کنند، از مشاور املاک خود قراردادهای پرینتی را مطالبه کنند، حتما قراردادها ثبت و کد رهگیری دریافت شود تا از سوءاستفاده‌های احتمالی جلوگیری شود.
در هنگام حضور در دفتر املاک به پروانه کسب و یا کارت مباشرت الصاقی و در صورت لزوم استعلام از اتحادیه دقت کنند، معامله و امضای قرارداد و تبادل مبلغ و چک‌ها را در حضور مالک انجام دهند، در انجام معامله عجله نکنند، در ابتدا و انتهای قرارداد صورتجلسه تحویل و تحول و لازم را حتما انجام دهند.
آگاهی از قوانین مالک و مستاجر میتواند کمک شایانی به مالکین و مستاجرین و جلوگیری از اختلافات و کم شدن پرونده‌های قضایی کند لذا پیشنهاد می‌دهم کتاب‌های مربوط به قوانین آپارتمان‌ها و مالک و مستاجر را مطالعه کنند.
نوید ما این است که توانسته‌ایم کلاسهای حقوقی هم به صورت فیزیکی و هم مجازی جهت کلیه مشاورین املاک با هدف ارتقاء سطح اگاهی مشاورین عزیز راه اندازی کنیم و این دوره‌ها نیز در آینده هدفمند تر تداوم خواهد داشت.
تلفن اتحادیه ۰۷۶۳۲۲۳۴۸۲۹ نیز آماده پاسخگویی به شهروندان است.
انتهای پیام/88030/
