نشانهای از شکلگیری بحرانهای پنهان در بازار مسکن
تورم نقطهبهنقطه مسکن در سال ۱۴۰۴ تا ۱۴۰۵ کاهش یافته، اما همزمان افت معاملات، کاهش قیمت واقعی و تضعیف قدرت خرید، از تعمیق رکود و شکلگیری عدمتعادلهای جدید حکایت دارد.
گروه اقتصادی خبرگزاری فارس؛ کاهش تورم نقطهبهنقطه مسکن در فاصله اردیبهشت ۱۴۰۴ تا ابتدای ۱۴۰۵، در نگاه اول نشانهای از فروکش کردن التهاب قیمتی به نظر میرسد. افت این شاخص از محدوده میانی 36.9 درصد به حوالی ۳۱ درصد، میتواند این تصور را ایجاد کند که بازار در مسیر ثبات قرار گرفته است. اما چنین برداشتی، بدون در نظر گرفتن سایر شاخصهای کلیدی، میتواند گمراهکننده باشد.نخستین شاخص مکمل، تورم ماهانه است که بهعنوان دماسنج کوتاهمدت بازار عمل میکند. بررسیها نشان میدهد که همزمان با کاهش تورم نقطهبهنقطه، تورم ماهانه نیز در بسیاری از ماهها در سطوح پایین یا نزدیک به صفر قرار داشته است. این وضعیت نه نشانه تعادل، بلکه بیانگر توقف نسبی جریان تقاضاست. به عبارت دیگر، بازار نه به دلیل افزایش عرضه یا بهبود کارایی، بلکه به دلیل کاهش توان خرید، دچار کاهش شتاب قیمتی شده است.در همین راستا، تحلیل حجم معاملات تصویر روشنتری ارائه میدهد. کاهش محسوس تعداد معاملات خرید و فروش در ماههای اخیر، مؤید ورود بازار به فاز رکود است. ترکیب «تورم پایینتر» با «معاملات کم»، برخلاف تصور عمومی، نشانه سلامت بازار نیست؛ بلکه بیانگر رکود عمیق و انجماد داراییهاست. بازاری که در آن خریدار و فروشنده به نقطه تعادل نمیرسند، حتی در صورت ثبات ظاهری قیمتها، مستعد جهشهای ناگهانی در آینده خواهد بود.از سوی دیگر، بررسی قیمت واقعی مسکن یعنی تعدیل قیمتها با تورم عمومی، نشان میدهد که ارزش واقعی داراییهای مسکونی در حال کاهش است.
در شرایطی که تورم کل اقتصاد در سطوح بالاتری قرار دارد، عقبماندن تورم مسکن به معنای کاهش بازدهی واقعی این بازار است. این موضوع میتواند رفتار سرمایهگذاران را تغییر داده و جریان سرمایه را به سمت بازارهای موازی هدایت کند.شاخص مهم دیگر، نسبت قیمت به درآمد خانوار است که بیانگر سطح دسترسی به مسکن است. با وجود کاهش شتاب رشد قیمت، این نسبت همچنان در سطوح بالایی قرار دارد؛ زیرا درآمد خانوارها همگام با قیمتها رشد نکرده است. نتیجه این وضعیت، حذف تدریجی تقاضای مصرفی از بازار و تبدیل آن به بازاری کمعمق و وابسته به تقاضای سرمایهای است.در تکمیل این تحلیل، نسبت اجاره به قیمت نیز حائز اهمیت است. کاهش نسبی بازده اجارهای در مقایسه با قیمت ملک، جذابیت سرمایهگذاری در بخش مسکن را کاهش داده است. این روند، اگرچه میتواند در کوتاهمدت از فشار تقاضای سرمایهای بکاهد، اما در بلندمدت ممکن است به کاهش انگیزه ساختوساز و افت عرضه منجر شود.در سمت عرضه، نشانههایی از کاهش تمایل به سرمایهگذاری در پروژههای جدید نیز مشاهده میشود. افت صدور پروانههای ساختمانی و کندی پیشرفت پروژهها، زنگ خطری برای آینده بازار است. تجربه نشان داده است که کاهش عرضه در دورههای رکود، زمینهساز جهشهای قیمتی در دورههای بعدی خواهد بود.در نهایت، نباید از نقش انتظارات تورمی غافل شد. اگرچه در حال حاضر بازار در وضعیت رکودی قرار دارد، اما در صورت تغییر انتظارات، مثلاً در پی شوکهای ارزی یا سیاستی، امکان بازگشت سریع تقاضا و افزایش قیمتها وجود دارد. این ویژگی، بازار مسکن ایران را به بازاری با رفتار چرخهای و ناپایدار تبدیل کرده است.
در جمعبندی، کاهش تورم نقطهبهنقطه مسکن در سال گذشته را نباید بهعنوان نشانه بهبود تلقی کرد. این کاهش، در بستر رکود، افت معاملات، کاهش قیمت واقعی و تضعیف دسترسی به مسکن رخ داده است. بازار امروز اگرچه آرام به نظر میرسد، اما این آرامش میتواند پیشدرآمد بیثباتیهای آینده باشد؛ مگر آنکه سیاستگذاریها بهسمت اصلاحات ساختاری در عرضه، تأمین مالی و افزایش قدرت خرید خانوارها حرکت کند.#مسکن
15:32 - 11 اردیبهشت 1405
